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Imposto de Renda 2017, como declarar imóveis.

São Paulo – Operações como a compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser declaradas no Imposto de Renda 2017.

A posse de imóveis que custem mais do que 300 mil reais, inclusive, é uma das condições que obriga o contribuinte a apresentar a declaração deste ano.

Os imóveis devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” do programa gerador da declaração, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel. Apartamentos, por exemplo, são declarados com o código 11, enquanto casas são declaradas com o código 12 e terrenos com o código 13.

O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2016, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

Portanto, o contribuinte deve declarar o imóvel sempre pelo seu valor de aquisição, sem atualizar seu preço diante de eventuais valorizações de mercado ou de acordo com a variação de índices de inflação.

Existe apenas uma exceção que permite a alteração do valor do imóvel: a realização de reformas no bem. Se forem realizadas reformas, pinturas e reparos, por exemplo, é possível acrescentar esses custos ao valor do imóvel, desde que eles possam ser comprovados.

Essas despesas devem ser informadas na declaração referente ao ano em que foram realizadas. Caso o contribuinte tenha se esquecido de declará-las no ano correspondente, elas podem ser acrescentadas na declaração daquele ano por meio de uma declaração retificadora.

No campo “Discriminação”, devem ser incluídos os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado e se foi financiado. Neste último caso devem ser incluídas também as seguintes informações: em qual banco foi feito o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

Imóvel financiado em 2016

Se você financiou a compra do seu imóvel em 2016, a operação deve ser declarada na ficha de Bens e Direitos, e não na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Para isso, basta abrir a ficha e clicar em “Novo” no canto inferior direito da tela. Em seguida, selecione o código do bem e o país de localização.

No campo “Discriminação”, além de informar que a compra do imóvel foi financiada, a data da compra e quem foi o vendedor (com seu CNPJ~ou CPF), é preciso informar qual banco concedeu o crédito, além do número de parcelas já pagas e o número de prestações que resta pagar.

Como o imóvel foi comprado no ano passado, no campo “Situação em 31/12/2015” coloque “0,00”. Já no campo “Situação em 31/12/2016” coloque apenas o valor já pago pelo imóvel até a data, que seria a soma entre o valor de entrada, o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras, como o ITBI e a corretagem pagos em 2016, bem como eventuais reformas.

Você deve declarar apenas o valor já pago e não o preço total da compra do imóvel porque a Receita está mais interessada em saber se a renda que você irá declarar é compatível com a compra do imóvel do que em saber qual o valor do bem.

Caso você informe no campo “Situação em 31/12/2016” um valor de compra do imóvel de 500 mil reais, por exemplo, sendo que você pagou apenas 150 mil reais em 2015, a Receita Federal pode achar que uma compra de 500 mil reais é incompatível com os salários que você recebeu no ano, o que pode te levar à malha fina.

Imóvel financiado que já foi declarado

Se em 2016 você continuou a pagar as parcelas do financiamento do imóvel, o valor informado deve corresponder apenas ao montante que já foi pago até o ano passado, e não o valor total do bem.

Na coluna “Situação em 31/12/2015”, portanto, informe os valores pagos até essa data e na coluna “Situação em 31/12/2016” inclua os valores pagos até 31/12/2015, somados às prestações pagas em 2016.

Enquanto o financiamento durar, esse processo deve ser repetido na declaração até que o imóvel seja quitado. Apenas quando o financiamento acabar o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.

No campo discriminação, informe o valor das parcelas pagas em 2016 e das parcelas pagas até o ano anterior.

Imóvel quitado que já foi declarado

Se você já tinha um imóvel quitado antes de 2016 e já o declarava, basta repetir seu valor nas colunas “Situação em 31/12/2015” e “Situação em 31/12/2016”.

O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura e só pode ser alterado se for necessário acrescentar despesas realizadas com reformas no imóvel, gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Se o imóvel já era declarado antes de 2016, mas o contribuinte só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio de uma declaração retificadora.

Imóvel comprado antes de 2016, mas que não foi declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e passarão a fazer sua própria declaração neste ano devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2016.

O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2016, a coluna “Situação em 31/12/2015” não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Leão - Blog do Edmar Junior

Imóvel em nome de mais de uma pessoa e de casais unidos pelo regime de separação total de bens

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse.

Imóvel comprado por casais unidos pelo regime de comunhão parcial ou total de bens

Se o casal declara o Imposto de Renda separadamente os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois.

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens pagos durante a união por um dos cônjuges ou por ambos. Já na comunhão total todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial (que é o regime que vigora automaticamente quando nenhum outro é definido por pacto antenupcial) mesmo que os cônjuges declarem o IR separadamente o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse um formulário único.

No campo discriminação, basta informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge.

Imóveis recebidos por doação

Quem recebeu um imóvel por doação deve informar o bem na ficha “Bens e Direitos” da declaração, descrevendo os dados pessoais do doador, como nome e CPF, no campo “Discriminação”. Para doações recebidas em 2016, o campo referente a 2015 deve ficar em branco e o campo de 2016 deve incluir o valor do imóvel.

O valor do imóvel também deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10 -Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes ao recebimento da doação a informação não deverá mais ser incluída nesta ficha: basta manter as informações incluídas na ficha “Bens e Direitos”.

Já o doador deve informar o imóvel doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados de quem recebeu a doação no campo “Discriminação” na declaração referente ao ano em que fez a doação. Para doações feitas em 2016, o valor que já constava no campo “Situação em 31/12/2015” deve ser mantido e o campo “Situação em 31/12/2016” deve ser deixado em branco.

O doador também deve informar a doação na ficha “Doações Efetuadas”, descrevendo o tipo de imóvel, seu valor e os dados de quem recebeu o bem doado. Nas próximas declarações, o doador já não precisará declarar nenhuma informação referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Reformas e melhorias feitas no imóvel

Gastos com reformas e melhorias no imóvel podem ser adicionados ao valor do bem desde que possam ser comprovados.

As benfeitorias realizadas em 2016 devem ser incluídas no campo “Discriminação”, junto com as outras informações sobre o imóvel. A coluna de 2015 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna em 2016 deve registrar o seu valor com o acréscimo do valor das reformas.

Fonte: Exame


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Assinatura Edmar Junior - 012016 - Round 03


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Imóveis e o Leão

Declarar imóveis no Imposto de Renda é uma dúvida frequente dos contribuintes, pois há regras específicas para a inserção desse tipo de bem na declaração. Todo imóvel, independentemente do valor, deve ser informado à Receita Federal – mesmo os antigos, financiados, comprados na planta, sem escritura definitiva ou provenientes de herança e doação. “Há um problema cultural. Muitas pessoas acham que, não declarando os imóveis, vão pagar menos imposto, mas não é bem assim”, alerta Edmilson Machado, professor de ciências contábeis da Faculdade Mackenzie Rio. Leão - Imposto de Renda - Blog do Parlare

Segundo o especialista, manter as informações sobre imóveis sempre atualizadas é um jeito simples de evitar problemas com o fisco: “É importante que a pessoa guarde todos os documentos referentes ao bem em uma pasta, acompanhe de perto a evolução e, principalmente, que nunca deixe de informar nada, pois o controle sobre os contribuintes está cada vez mais eficiente”.

O valor investido em benfeitorias, como construções, reformas e ampliações, tem que ser adicionado ao preço do imóvel declarado anteriormente. Nessas situações, os gastos não podem ser estimados: o cálculo é realizado com base nas notas fiscais e recibos emitidos por lojas de materiais de construção, funcionários e empreiteiras. Entretanto, a valorização do mercado imobiliário não pode servir para elevar o preço do bem. “Mesmo que o IPTU aumente todos os anos e o preço pago pelo imóvel na época esteja muito defasado no mercado atual, isso não pode ser informado à Receita”, esclarece Machado.

O funcionário público Paulo Rodrigues, de 60 anos, encontrou dificuldades na hora de fazer a declaração. Em 1993, ele demoliu uma casa, adquirida três anos antes por R$ 90 mil, e construiu outra no lugar, mas não guardou nenhuma nota fiscal ou comprovante dos gastos com a edificação do imóvel. “Os documentos foram todos extraviados nas mudanças que eu fiz ao longo desses anos”, explicou ele, que tem acesso apenas ao alvará de construção, projetos de engenharia e carta de habite-se do engenheiro responsável. O consultor tributário da IOB Sage Antônio Teixeira explica que, nessa situação, os gastos com reconstrução e outras melhorias não podem ser adicionados ao valor do imóvel, porque a Receita exige que os dados de cada um sejam informados para comprovação da mudança do valor declarado nos anos anteriores. “Quem não guarda comprovantes paga pela negligência”, diz o consultor.

Imóvel - Declaração de Imposto de Renda - Blog do Parlare

Em casos de venda, a prestação de contas com o leão tem peculiaridades: o imposto deve ser recolhido no mês seguinte ao recebimento do valor, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP. O ganho de capital – diferença entre o valor declarado nos anos seguintes e o valor de venda – está sujeito a tributação de 15%. “Agora, na declaração anual, quem fez o GCAP deve apenas importar os dados para o programa do IR, e se a pessoa não pagou o imposto na época da venda, com certeza, pagará juros e multa pelo atraso”, alerta Teixeira. Segundo o especialista, os contribuintes que estiverem nessa situação devem baixar o GCAP e declarar a venda em atraso antes de enviar a declaração anual.

Os financiamentos também exigem precaução: eles não devem ser considerados como dívidas e o valor pago ao longo do ano para as construtoras e incorporadoras deve ser atualizado na declaração do IR 2015. “Informações de bens financiados não vão na ficha de Dívidas e Ônus, e sim na de Bens e Direitos, com os dados da instituição financeira, forma de pagamento e prazo para a quitação. No campo ‘Situação em 31/12/2014’, a pessoa insere a soma da entrada mais as prestações pagas, e também o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), caso tenha utilizado”, diz o consultor da IOB Sage. Não é necessário informar o quanto ainda falta para a quitação. Imóveis recebidos por meio de doações e herança só podem ser inseridos após a publicação do inventário — mesmo caso de imóveis compartilhados entre mais de uma pessoa. “Se irmãos recebem um imóvel de um ente, cada um deve declarar apenas a parte proporcional a ele na partilha, definida judicialmente”, afirma.

São isentos os contribuintes que passarem um imóvel para frente e comprarem outro residencial com o valor recebido em até 180 dias. Para conseguir a isenção, é só fazer o download do GCAP e informar as quantias recebidas e despendidas na compra do novo apartamento, além de CPF ou CNPJ dos outros envolvidos na transação. Caso o dinheiro recebido tenha sido utilizado apenas parcialmente na compra do novo imóvel, o programa calcula o valor proporcional do imposto a ser pago. Outros casos em que o contribuinte fica livre do imposto sobre os ganhos de capital: é quando o imóvel vale menos de R$ 35 mil ou foi comprado antes de 1969 e quando o contribuinte vender o único imóvel que possui por menos de R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.

Fonte: (Lugar Certo/Correio Braziliense)

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Como declarar compra e posse de imóveis no imposto de renda

Saiba como declarar a posse de imóveis, inclusive aqueles que foram comprados ou recebidos por doação em 2013.

IR - Imovel - Blog do Parlare

Compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser informadas na declaração de imposto de renda, e isto inclui terrenos não construídos (terra nua).

Quem teve a posse, durante algum período de 2013, de imóveis ou terra nua em valor superior a 300 mil reais, aliás, fica obrigado a entregar a declaração de imposto de renda 2014, ainda que não se enquadre em nenhuma outra regra de obrigatoriedade.

O imóvel que se possuía em 2013 deve ser informado na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda sob o código específico, de acordo com o que consta na escritura.

Há opções para casa, apartamento, terreno, terra nua, galpão, loja, sala ou conjunto (salas ou conjuntos comerciais), construção e benfeitorias.

O contribuinte deve manter em mente que só deve declarar os valores que efetivamente pagou pelo imóvel até 31 de dezembro de 2013, o que pode incluir o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem que tenha sido paga por ele no ato da compra do imóvel.

Outras despesas que podem ser somadas ao valor do imóvel são as benfeitorias, isto é, eventuais reformas e melhorias realizadas no imóvel, desde que guardados todos os comprovantes. A construção de uma casa em um lote também se soma ao seu valor.

As despesas que podem ser somadas ao valor do imóvel devem ser informadas na declaração referente ao ano em que elas ocorreram. Caso o contribuinte tenha se esquecido de fazê-lo, ele poderá acrescentá-las por meio de uma declaração retificadora referente ao ano em que as despesas ocorreram.

Ou seja, tirando esses gastos, o contribuinte não deve atualizar o valor do imóvel segundo a sua suposta valorização ou qualquer índice de inflação. Se o imóvel foi comprado em 2001 por 100.000 reais e hoje valeria 500.000 reais se fosse vendido, o valor declarado deve ser 100.000 reais.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve informar os dados do imóvel, se foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se já está quitado, se foi financiado e onde e por qual linha de crédito, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

O contribuinte também pode detalhar aí os tipos de gastos somados ao valor do imóvel e se houve benfeitorias, por exemplo.

Agora veja como declarar a compra e a posse de imóveis em cada caso:

Imóvel quitado, que o contribuinte já possuía e já declarava

Se o contribuinte já possuía e já declarava o imóvel antes de 2013, e não o vendeu nem fez benfeitorias nele em 2013, o correto é declarar o mesmo valor nas colunas “Situação em 31/12/2012” e “Situação em 31/12/2013”. Este valor deve incluir apenas o valor da escritura, acrescido de eventuais benfeitorias, ITBI, juros de financiamento e corretagem arcada por ele.

Imóvel financiado que o contribuinte já declarava

Quem está financiando um imóvel só deve declarar os valores efetivamente desembolsados até cada data, e não o valor integral do bem. Assim, na coluna “Situação em 31/12/2012” devem constar os valores pagos até esta data; na coluna “Situação em 31/12/2013” devem constar os valores pagos até 31/12/2012 acrescidos da quantia desembolsada em 2013.

Esse processo deverá ser repetido ano a ano, até a completa quitação do bem. Quando isso ocorrer, o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento. Financiamentos de imóveis não devem ser declarados na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Imóvel comprado em 2013

Para imóveis adquiridos em 2013, quitados ou financiados, o procedimento é o mesmo descrito anteriormente. A diferença é que a coluna “Situação em 31/12/2012” ficará em branco. Lembre-se de que o ITBI e a corretagem que tenham sido pagos pelo comprador em 2013 podem ser somados ao valor do imóvel na declaração de IR 2014.

Imóvel que contribuinte já possuía, mas que está declarando pela primeira vez

Pessoas que eram dependentes na declaração de outras pessoas ou que não eram obrigadas a declarar, mas que vão declarar por conta própria neste ano, devem informar os imóveis que, eventualmente, já fizessem parte de seu patrimônio antes de 2013.

O procedimento para a declaração de imóveis é o mesmo já descrito, mas é importante lembrar que, como o imóvel já fazia parte do patrimônio da pessoa antes de 2013, a coluna “Situação em 31/12/2012” não deve ficar em branco. Ela deve ser preenchida com os valores desembolsados até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Em tese, quem deixa de ter um dependente poderia simplesmente exclui-lo de sua declaração em 2014, junto com seus bens. Mas Rodrigo Paixão, coordenador de Imposto de Renda de Pessoa Física da H&R Block, aconselha o antigo titular a sinalizar o fato em sua declaração.

Assim, se você tinha um dependente que possuía um imóvel, mas que vai declarar em separado no IR 2014, você deve informar o imóvel em questão em sua declaração de “Bens e Direitos” normalmente, declarando que o bem pertence a uma pessoa que está deixando de ser sua dependente. Nesse caso, os campos “Situação em 31/12/2012” e “Situação em 31/12/2013” devem ficar em branco. “Costumo orientar meus clientes a fazerem isso para eles não se perderem e também para facilitar uma eventual auditoria da Receita Federal”, diz Paixão.

Imóvel em nome de mais de uma pessoa

Imóveis adquiridos em nome de mais de uma pessoa devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado, portanto, deve ser aquele desembolsado por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Por exemplo, no caso de duas irmãs, sendo que uma possui 40% e a outra tem 60% de um mesmo imóvel, cada uma vai declarar o valor na proporção da sua propriedade. A mesma regra se aplica para os casais unidos sob o regime de separação total de bens.

Imóveis em nome do casal

No caso de casais que declaram em separado, imóveis que são considerados bens comuns podem tanto ser declarados por ambos – 50% para cada um – quanto constar integralmente na declaração de apenas um dos dois, ainda que esteja apenas no nome do outro. Neste último caso, Rodrigo Paixão recomenda que todos os bens comuns sejam declarados na mesma declaração.

No regime de comunhão parcial de bens, são considerados bens comuns todos aqueles bens adquiridos a título oneroso (com fruto do trabalho) por um dos dois membros do casal ou por ambos, durante a constância da união. Já na comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Imóveis recebidos por doação

Donatário: Na declaração referente ao ano em que recebe a doação, deve informar o bem na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do doador no campo “Discriminação”. No caso de uma doação recebida em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ficar em branco, e a coluna referente a 2013 deve ser preenchida com o valor do imóvel. O valor do imóvel doado deve também ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha 10 “Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes, essa ficha não precisa mais ser preenchida com essa informação. Basta manter as informações da ficha de “Bens e Direitos”.

Doador: Na declaração referente ao ano em que fez a doação, deve informar o bem doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do donatário no campo “Discriminação”. No caso de uma doação feita em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ser preenchida com o valor do imóvel, e a coluna referente a 2013 deve ficar em branco.

A operação também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”, discriminando-se o imóvel, seu valor e os dados do donatário. Nos anos seguintes, o doador já não precisa declarar mais nada referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Reformas e melhorias no imóvel

Como regra geral, gastos com reformas e melhorias no imóvel, desde que guardados os comprovantes, podem ser acrescidos ao valor do bem. Isso é benéfico para o contribuinte, pois ele aumenta o custo de aquisição do imóvel. Na hora de vendê-lo, a tributação vai incidir justamente sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. E quanto menor essa diferença, menor o IR.

Benfeitorias realizadas no imóvel em 2013 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel. A coluna de 2012 deverá mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna em 2013 deve apontar o valor do imóvel com o acréscimo das benfeitorias.

O código específico para benfeitorias, na declaração de “Bens e Direitos”, só deve ser usado para benfeitorias realizadas em imóveis adquiridos até 1988, diz Rodrigo Paixão, da H&R Block. Nesse caso, benfeitorias e imóvel são informados separadamente.

Matéria originalmente publicada em Exame.com por Julia Wiltgen